¿Alquilar? ¿Vender? ¿comprar? Cuántas veces nos preguntamos qué es lo mejor a la hora de elegir la vivienda. Si has pensado en el alquiler con opción a compra, esta es una fórmula que deja en manos de tu inquilino la decisión de comprar o no. Aun así, tiene ventajas.
 
El alquiler con opción a compra no es un modelo habitual a la hora de acceder a una vivienda. Sin embargo, cada vez hay más personas interesadas sobre todo en ciudades donde el precio de la vivienda es más estable. Pero ¿en qué consiste este contrato?
 
El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato mixto que contiene un contrato de alquiler y las condiciones del contrato de compraventa. Los dos elementos fundamentales son el plazo a partir del cual el inquilino puede ejercer la opción a compra y la forma y cuantía en la que las cuotas del contrato de alquiler se descontarán del precio final de venta.

Estos son los elementos principales del contrato con opción a compra
 
PLAZO: el contrato de alquiler en España puede establecerse durante el tiempo que decidan las partes. Si la duración es menor a 5 años, el inquilino puede prorrogar de manera tácita (pagando la renta de alquiler) por periodos anuales hasta llegar a los 5 años.

En el caso del alquiler con derecho a compra, el plazo para ejercer esta opción debería establecerse de forma privada entre las partes y respetarse para que las cláusulas de precio se respeten tan y como se han descrito en el contrato. En cualquier caso, el Reglamento Hipotecario señala que el arrendamiento con opción a compra caducará si se prorroga de forma tácita o expresa el contrato de alquiler. Es decir, se extingue el contrato y la opción del inquilino a comprar.
 
PRECIO: en cuanto al precio, lo normal es descontar del precio de venta las cuotas de alquiler. Ambas cantidades (precio de compra y alquiler) se establecen al valor de mercado en el momento de firmar el contrato y no es frecuente que se revisen en el momento de la compra ya que arrendador o arrendatario, pueden ver alteradas sus expectativas iniciales por un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario.
 
Las cuotas de alquiler pueden descontarse total o parcialmente del precio de compraventa. Las partes tienen libertad para estipularlo como deseen aunque sí se aporta una garantía al arrendador como compensación en caso de no vender finalmente la vivienda  arrendatario. Además, hay que tener en cuenta aspectos como los gastos de comunidad, las reformas y otras aportaciones que tendrá que pagar una u otra parte. Esto se puede concretar en el contrato.
 
GARANTÍA: la prima funciona como una fianza. Si el arrendatario ejerce el derecho de compra, la cantidad que ha aportado se descuenta del precio de la vivienda. Si, finalmente, no compra la vivienda, es el propietario el que se queda con esta prima como compensación.
 
¿Qué beneficios tiene este contrato para el vendedor?
 
En el contrato, el vendedor tiene que especificar su voluntad de vender la vivienda pero ¿qué le puede llevar a rentabilizar su vivienda con esta fórmula?

Mientras el inmueble está arrendado, se mantiene la vivienda ocupada y se genera una rentabilidad. Por otra parte, se pueden obtener beneficios fiscales por el alquiler. Además, si el arrendatario no paga las cuotas puede perder la opción de compra por lo que este contrato es una garantía de pago.

Para el arrendador, el precio de la opción o “fianza”, es una ganancia patrimonial que se produce en el momento de firmar el contrato pero no se produce una entrega. Por tanto, esta cantidad tributará como ganancia patrimonial en la renta general. Eso sí, en la declaración anual se podrán deducir los gastos derivados del contrato.
 
 Es evidente que este tipo de contrato beneficia más al arrendador ya que, mientras abona las cuotas de alquiler puede ahorrar para acceder a un crédito hipotecario sobre una vivienda que ya conoce y “ha hecho suya”.