El mercado inmobiliario nunca se ha estado quieto, y la oferta y demanda de inmuebles, especialmente viviendas, continúa siendo una de las principales actividades que existen en una economía de mercado.

Independientemente del origen de la vivienda de la que se es propietario, en el momento de la transmisión por la venta de esta, se han de hacer cuentas con Hacienda, de ahí que el propietario vendedor, para calcular su rentabilidad final en la transmisión, además del precio de venta que se acuerde por las partes, ha de enfrentarse al pago de impuestos.

En bastantes ocasiones estos impuestos influyen sobremanera en el precio de transmisión que debe de fijar el vendedor si quiere obtener rentabilidad en la operación.

Estos son los dos impuestos que todo vendedor debe afrontar cuando transmite su vivienda:

• IRPF, también conocido como la declaración anual de la renta
• IIVTNU, más popularmente conocido como Plusvalía Municipal

Desgranamos sutilmente ambos.

• IRPF. El contribuyente vendedor, en su declaración de renta correspondiente al año de venta de la vivienda, debe declarar la operación en el apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales (sí, también puede haber pérdidas en la venta, de ahí lo que hemos nombrado antes de la rentabilidad esperada).

Esta ganancia o pérdida se calcula por diferencia, entre el precio de venta/transmisión fijado en escritura, y el precio de la adquisición del bien (independiente de su naturaleza de origen, pues pudo venir de compra, herencia, donación…).

Al resultado se le pueden deducir, entre otros, costos de adquisición en su día, tributos pagados entonces, amortizaciones del inmueble, mejoras realizadas…. E incluso los gastos en la transmisión (comisión de la inmobiliaria e incluso la plusvalía municipal que luego veremos).

Si el resultado es positivo, el importe a pagar en el IRPF individual será como sigue:

Ganancias hasta 6.000 euros - 19%
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros - 21%
Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Si obtenemos pérdidas en la venta, estas se pueden compensar con otras Ganancias Patrimoniales del año de la declaración, y si no hay o no son suficientes, tenemos 4 años para poder compensarlas.
 

• IIVTNU. La famosa Plusvalía Municipal, que se paga al Ayuntamiento de la localidad donde radica la vivienda vendida.

De gran actualidad, por las diversas sentencias aparecidas en los últimos años, grava la transmisión del terreno donde se asienta la vivienda. Además, la base de cálculo de este es diferente.

Actualmente, a falta que de salga una legislación que imponga nuevas fórmulas de cálculo, sólo se paga si no se puede demostrar que ha habido pérdida en la venta, realizando una declaración en tal sentido ante el Ayuntamiento de existencia de pérdida (ya que se debe de presentar y solicitar la suspensión del pago, requisito que exige el Registro de la Propiedad para la inscripción del inmueble al nuevo propietario).

Si realmente hay ganancia (en este impuesto sobre el valor del terreno), se liquida ante el Ayuntamiento, que aplica una fórmula basada en el valor catastral, los años de tenencia para el vendedor (según ley solo se le pueden aplicar un máximo de 20 años), y un tipo impositivo que cada Ayuntamiento fija reglamentariamente. En este sentido siempre hay que indagar en cada localidad el coste real de esta Plusvalía.
 
Nos queda para otra ocasión, los impuestos que paga el comprador (ITP o IVA), impuestos sobre las escrituras tanto de venta como de hipoteca (si la hay) en forma de AJD. Y también posibles deducciones y desgravaciones fiscales, que, aunque pocas, aún existen algunas, tanto para vendedor como comprador.

*Este artículo ha sido realizado por RDECORA SERVICIOS INMOBILIARIOS y el asesor fiscal con el que colaboran, D. Alberto Gonzalvo de Moyde Abogados y Asesores, S.L.P. – Zaragoza.