La nueva regulación de los contratos de crédito inmobiliario, las hipotecas, quiere ofrecer a los consumidores una mayor seguridad jurídica y aportar una mayor transparencia a la actuación de las entidades que emiten los créditos hipotecarios.

Pero ¿cómo afecta realmente a quienes van a contratar una hipoteca a partir de ahora? En Aportalia sabemos lo importante que es conocer toda la información necesaria sobre el inmueble que vamos a adquirir, así como de los gastos e implicaciones jurídicas de la transacción. Esto nos ayuda a tomar las decisiones más adecuadas a nuestros intereses.

En este artículo te contamos las principales novedades de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que entra en vigor el 16 de junio de 2019.
 

1. DOCUMENTOS E INFORMACIÓN QUE EL BANCO DEBE FACILITARTE AL CONTRATAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO

• La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada. Este documento te ofrece información personalizada en base a tu perfil y al préstamo que te interese. Además, tendrá carácter de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

 

• La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas. Este es un document importante para tener claro el coste real de tu hipoteca. Te informará de posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que pagarás, la existencia de límites mínimos al tipo de interés aplicable, la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo, entre otros.

 

• Un documento con simulaciones de sus cuotas. Para hipotecas a tipo variable, el banco deberá entregarle un documento donde le muestre qué cuota empezará pagando y cómo podría ir cambiando en función de la evolución de los tipos de interés.

 

• Una copia del proyecto del contrato. Deberá de adaptarse a lo que digan la FEIN y la FiAE y, además, deberá desglosar todos los gastos asociados a la firma final del contrato.

 

• Información clara y veraz sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente. Con la nueva Ley de crédito inmobiliario, el cliente solo debe asumir el gasto de la tasación de vivienda, así como las copias de la escritura que necesite.

 

• Las condiciones de las garantías del seguro que le exijan. En caso de que el banco le pida que suscriba algún seguro, deberá entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro del mismo para que pueda analizarlas.

 

• Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darle el notario.

 

2. EL NOTARIO, MAYOR GARANTÍA DE QUE CONOCES Y ENTIENDES LO QUE FIRMAS

La función del notario tiene una gran importancia antes de firmar el préstamo hipotecario, en la fase precontractual y la nueva Ley de Crédito Inmobiliario viene a reforzar este papel. A partir de ahora, antes de que firme cualquier préstamo hipotecario, el notario garantizará el cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y le proporcionará un asesoramiento imparcial y gratuito.

Será el banco el que envíe toda la documentación al notario para preparar la escritura, una vez que aceptes la oferta vinculante de préstamo hipotecario que te hagan.

El notario tiene un plazo de diez días, hasta la firma del crédito, para cerciorarse de que la entidad financiera te ha entregado toda la documentación necesaria y de que lo ha hecho en el plazo adecuado. En este periodo de tiempo, además, el notario te explicará los aspectos más relevantes del préstamo y contestará a todas sus preguntas para que tengas un conocimiento completo del contrato que estás firmando, así como de tus derechos y obligaciones.
 

3. ¿QUÉ GASTOS Y COMISIONES DEBO ASUMIR?

 
A la hora de planificar la compra de un inmueble, hay que tener en cuenta todos los gastos. La contratación de una hipoteca no sale gratis, pero a partir de ahora, será el banco el que asuma asuma la mayor parte de los gastos y que hasta ahora abonaba el cliente.

• Gastos de gestoría, los honorarios notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados correrán ahora a cargo de la entidad prestataria.

 

• Comisión de apertura. El importe de esta comisión no se limita, pero a partir de ahora, será la única comisión que podrá cobrarte la entidad financiera cuando contrates un préstamo hipotecario.

 

• Comisión por amortización anticipada. La comisión que hasta ahora aplicaba el banco cuando devolvías de forma anticipada parte, o la totalidad de la deuda, sí que se limita a partir de ahora: para hipotecas de tipo fijo, la comisión será del 2% durante la primera parte de vida del préstamo y del 1,5%, después. Para hipotecas variables, podrás elegir entre un tipo de amortización al 0,25% para los tres primeros años o del 0,15% para cinco años.

 

• Cláusulas suelo: Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable e igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

 

• Productos vinculados. Queda prohibida la vinculación de seguros y otros productos financieros a la contratación de la hipoteca. Si te los ofrecen y los rechazas, la entidad no puede incrementar el precio del préstamo hipotecario.

 

4. ¿Y SI MODIFICO O INCUMPLO EL CONTRATO?

La contratación de un crédito inmobiliario implica otros muchos aspectos que se han modificado en favor del cliente

• Subrogación. La nueva normativa facilita la posibilidad de que se pueda llevar su hipoteca a otro banco, ya que la subrogación será sin coste y libremente. El segundo banco compensará al primero pagando los intereses que todavía le queden por cobrar de los gastos fijos que ha tenido que abonar.

 

• Cambio de una hipoteca de tipo variable a fijo. Se facilitará el cambio a tipo fijo durante los tres primeros años, aplicando una comisión del 0,15% del capital reembolsado y sin coste a partir del cuarto año.

 

• Intereses de demora en el pago de las cuotas. Se limitan al interés remuneratorio más tres puntos.

 

• Desahucios o cláusula de vencimiento anticipado: la nueva regulación establece dos supuestos a partir de los que se permite la ejecución por impago: en la primera mitad del préstamo, cuando se deban 12 cuotas o el 3% del capital concedido, y si estás en la segunda mitad de vid de la hipoteca, cuando se deban 15 mensualidades o el 7% del crédito.