¿Cómo es el mercado inmobiliario en Zaragoza en este momento? La venta de obra nueva se comporta de forma diferente a la de segunda mano, y ninguno de esto dos mercados se parece al del alquiler. Lo cierto es que sea cual sea nuestra opción, el verano es un buen momento para buscar de una forma más tranquila la vivienda que queremos.

Ni el mercado inmobiliario ni los agentes de Aportalia, paramos con las altas temperaturas, así que te damos una visión general del sector a día de hoy.
 

• Las viviendas de obra nueva definen la expansión de la ciudad

Zaragoza es una de las ciudades con mayor venta de obra nueva en España, y si hace un año el precio por metro cuadrado estaba en una media de 2000 euros por la escasez de terreno en la que construir, lo cierto es que el ayuntamiento de la ciudad duplicó la concesión de licencias para construir a principio de 2019. Miralbueno, Arcosur, El Rabal y el entorno de la Ronda Hispanidad son las zonas por las que la ciudad está creciendo en mayor medida; como nos explica Juan Pueyo, gerente de Soluciones Inmobiliarias Aragón y miembro de Aportalia, “lo cierto es que el terreno que hay en estas zonas, junto con los precios más asequibles del propio suelo y de la obra resultante, es algo determinante para el cliente final”.

La evolución del número de licencias de obra nueva ha ido paralela a la crisis y a la recuperación económica; en 2006 el consistorio concedió 8.940 licencias de obra nueva y en 2009 esta cifra ya bajó a 3.150. Cinco años después el total fue de 525 y, a partir de entonces, se ha ido recuperando la actividad, ya fueron 1.536 en 2017 y 1.271 en 2018.
De todas las viviendas que comenzarán a construirse en 2020, 483 están promovidas por la Sareb, el “banco malo” que absorbió los activos tóxicos de la banca y que los está transformando en inmuebles.

Pero, ¿es necesario este volumen de crecimiento? En la actualidad, no se empieza a construir si no hay un volumen de preventas, sobre plano, importante, y esto es lo que está ocurriendo en Zaragoza donde en torno al 60 por ciento de las promociones están vendidas antes de empezar a construir. Desde Aportalia, observamos cómo la obra nueva de  las zonas céntricas o las periféricas ya consolidadas, tiene mucha salida, “por ejemplo en Pedro Lapuyade a mediados de mayo salió una construcción de 24 viviendas y a día de hoy solo le quedan 7, o en la calle San Miguel con Independencia esta todo vendido”, explica Juan Pueyo, quien aclara “hay mucha obra nueva y licencia proyectada y creemos que en no mucho tiempo habrá un excedente de obra nueva en determinadas zonas que, o bien se asumirá bajando precio o bien no construyéndola porque acabará por no venderse”.

En cualquier caso, en Zaragoza la obra nueva tiene un reto cuando el 80 por ciento de las operaciones de compraventa son de viviendas de segunda mano.
 

• El precio de la vivienda de segunda mano, en crecimiento moderado

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el precio medio de la vivienda de segunda mano ha subido un 5.9 en Aragón en el último año, y un 1,7% sólo en el primer trimestre del año.  Sin embargo, está todavía muy lejos de recuperar los niveles de 2007; si el precio tocó techo en ese año, en la actualidad esa referencia es un 43% más baja.

Entonces, si se compra más vivienda de segunda mano ¿por qué los precios suben más despacio? ¿tenemos que seguir comparando con la realidad de hace doce años? “Está claro que llegar a los niveles del año 2.007 es imposible, los bancos son más realistas y miran con lupa con quién firman un crédito y si el precio al que se quiere comprar está por encima del que considera el tasador del banco, directamente no le dará la financiación que necesita” aclara Pueyo.

Además, hay una diferencia considerable en la capacidad financiera de las familias, “los sueldos no suben como para comprar una vivienda a unos niveles elevados”. “Antes, nos explica este experto inmobiliario, el sueldo a final de mes que entraba en cada hogar español era más elevado y esto, junto con la gestión de los bancos, que daban el 100 % de la financiación o incluso el 100 % más gastos, pues hizo que todo subiera mucho y viviéramos la gran burbuja inmobiliaria. Ahora esta tendencia ya no existe, el matrimonio trabaja, pero si no tiene ahorros tanto como el 20 % del valor de la vivienda y los gastos, además de tener cierta estabilidad laboral, el banco no le financia”.

Pero lo que hace a nuestros clientes decantarse por una vivienda de segunda mano no es sólo el precio; por ejemplo, si quieres vivir en el centro de la ciudad, tendrás que buscar una vivienda de segunda mano. La ventaja es que puedes entrar a vivir inmediatamente siempre que no quieras adaptarla a tus gustos o actualizarla con una reforma.
 

• Vivienda en alquiler, más demanda que oferta

En Zaragoza la demanda de pisos en alquiler supera la oferta. Cada día desde Aportalia, vemos que las operaciones de contrato de alquiler se cierran incluso cuando casi no hemos comenzado a comercializarlos. Esto ha provocado que los precios subieran más de un 7% en el último año y en la actualidad, alquilar un piso en Zaragoza puede costar entre 500 y 900 euros, por encima de lo que puede pagar una renta media”.

Esta situación de escasez en la oferta, está siendo aprovechada por los propietarios para subir los alquileres. “En Soluciones Inmobiliarias Aragón, varias personas que nos han comentado que les querían subir las rentas del alquiler en 200 €, lo cual hace que estos se tengan que ir forzadamente a otro piso de alquiler, y lo que tenemos que hacer nosotros es ponernos manos a la obra, con todos los socios de Aportalia, para dar el mejor servicio a los clientes y ayudarles a encontrar la vivienda”.

Nuestra labor como agentes inmobiliarios también es aportar realismo a la visión de nuestros clientes cuando son arrendadores. Por ejemplo, si el propietario sube esos 200 euros y fija la renta de alquiler en 800 euros cuando realmente estaría en 700 euros, pueden perder hasta dos meses ajustando precio por lo que perdería 1.400 €, lo que dejaría la renta del primer año en 583.33 €. “Esto es lo que realmente tenemos que hacerle ver a nuestro cliente, no es tarea fácil, ya que todo el mundo tenemos nuestra visión del mundo inmobiliario, pero nos dejamos la piel en ello, todo por nuestros clientes”.
 
Por otra parte, el uso que se vaya a dar al alquiler influye en el precio y en los propios recursos de la vivienda. Por ejemplo, no es lo mismo alquilar un piso para estudiantes que a una familia, en el primer caso primará la localización, cerca del centro de estudios, sobre el acondicionamiento del piso, más importante para una familia.